Standort gefunden – Risiko erkannt?
Warum die öffentlich-rechtliche Due Diligence vor dem Erwerb von Greenfield- und Brownfield-Flächen über Tempo, Kosten und Projekterfolg entscheidet
Erst prüfen, dann investieren. Wie öffentlich-rechtliche Due Diligence Standortentscheidungen absichert
Brownfield verspricht Tempo, Greenfield Gestaltungsfreiheit. Beides kann täuschen: Denn, ob das geplante Vorhaben rechtlich zulässig, erschlossen und ohne unkalkulierbare Altlasten realisierbar ist, zeigt sich oft zu spät. Die öffentlich-rechtlichen Fragestellungen gehören deshalb vor die Investitionsentscheidung – nicht erst in den Genehmigungsprozess.
Früh prüfen, sicher entscheiden
Eine Due Diligence (auf Deutsch etwa „gebotene Sorgfalt“) ist die strukturierte und sorgfältige Prüfung eines Unternehmens, Grundstücks oder sonstigen Investitionsobjekts vor einer wirtschaftlich bedeutenden Entscheidung. Die Ergebnisse schaffen eine belastbare Entscheidungsgrundlage. Risiken werden sichtbar gemacht und „red flags“ definiert.
Die klassische Grundstücksprüfung konzentriert sich häufig auf Eigentum, Grundbuch und Vertragsrisiken. Für einen Produktionsstandort reicht das nicht, denn ein weiteres zentrales Investitionsrisiko liegt oft im öffentlichen Recht: Eine Halle kann vorhanden, aber nicht für die geplante Nutzung genehmigt sein. Ein Grundstück kann als Gewerbefläche vermarktet werden, ohne baureif oder ausreichend erschlossen zu sein. Und eine vertragliche Freistellung für Altlasten hindert die Behörde nicht daran, den neuen Eigentümer in Anspruch zu nehmen.
Die öffentlich-rechtliche Due Diligence übersetzt daher das Betriebskonzept in Grundstücksfragen: Welche Prozesse, Emissionen, Verkehrsströme, Gebäudehöhen und Erweiterungsflächen müssen beachtet werden? Ist Schicht- oder Nachtbetrieb vorgesehen? Drohen Altlasten oder Bodendenkmäler?
Brownfield: Der Bestand als Chance und Risiko
Industriehallen sind oft vielseitig nutzbar – wenn die Nutzung erlaubt ist. In den Blick zu nehmen sind Bauakten, Baugenehmigungen und genehmigte Nutzungen ebenso wie spätere Umbauten, Nutzungsänderungen und Brandschutzkonzepte. Weicht die Genehmigung vom Gebäude oder dem tatsächlichen Betrieb ab, kann der vermeintliche Zeitvorteil des Brownfields durch das Einholen der nachträglichen Genehmigungen und Auflagen oder gar der Abwehr von Abrissanordnungen verloren gehen. Wesentliche Umbauten oder eine neue Produktionsart können eine neue baurechtliche Bewertung auslösen.
Des Weiteren sind Brownfields häufig in über Jahre hinweg gewachsene Strukturen eingebettet. Teilweise liegen sie neben Wohngebieten oder einer ehemaligen Betriebsleiterwohnung. Lärm, Gerüche, Luftschadstoffe, Licht und zusätzlicher Lkw- Verkehr können den Betrieb begrenzen.
Kritisch sind die besonders geschützten Nachtzeiten, in denen zusätzlicher Lärm das Aus des Nachtbetriebs oder der kompletten Erweiterung mit sich bringen kann. Die Due Diligence sollte deshalb nicht nur den heutigen Betrieb spiegeln, sondern das geplante Zielbild einschließlich Wachstumsszenario und kumulierter Vorbelastung untersuchen, sodass Probleme nicht erst mit der Klage des Nachbarn erkannt werden.
Justus Neuwirth ist Rechtsanwalt bei Schlatter.law in Heidelberg. Mit seinem Tätigkeitsschwerpunkt auf dem öffentlich-rechtlichen Baurecht vertritt er Kommunen, Bauträger und Privatpersonen gerichtlich wie außergerichtlich. Zudem berät und vertritt er Mandanten bei Fragestellungen des gewerblichen Mietrechts.
Konversionsflächen und Industriebrachen: Wenn Altlasten das Vorhaben stoppen
Frühere Produktion, Tanklager, Löschmittel, Auffüllungen oder Kriegseinwirkungen können Boden und Grundwasser belasten. Das Altlastenkataster liefert wichtige Hinweise, ist aber keine Negativgarantie. Je nach Risiko durch Standort- und Nutzungshistorie können Gutachten und technische Untersuchungen günstiger sein als ein Baustopp mit Sanierungsverfügung.
Denn nach dem Bundesbodenschutzgesetz kann auch der aktuelle Grundstückseigentümer zur Sanierung herangezogen werden, ohne die Verunreinigung selbst verursacht zu haben. Vertragliche Freistellungen verteilen zwar die Kosten, ändern jedoch nichts an der Verzögerung.
Greenfield: Planungsrecht ist kein Marketingbegriff
Beim Greenfield fehlt der Altbestand – nicht aber das Rechtsrisiko. Die Bezeichnung „Industriefläche“ in einem Exposé schafft kein Baurecht; rechtliche Zulässigkeit folgt regelmäßig erst aus einem Bebauungsplan. Dieser muss wirksam sein oder wirksam aufgestellt werden – das sollte umfassend geprüft werden. Die Aufstellung und Änderung ist Aufgabe der Gemeinde. Ein Anspruch auf den gewünschten Plan besteht nicht. Selbst beim vorhabenbezogenen Bebauungsplan, der eine größere Einbeziehung der Interessen des Vorhabenträgers bezweckt, droht zusätzliches Risiko durch die mit dem Plan einhergehende Verpflichtung, das Vorhaben innerhalb einer gesetzten Frist umzusetzen. Hier ist eine Abwägung erforderlich, die eine breite Wissensgrundlage erfordert.
Raus ins Grüne – raus in die Natur?
Natur-, Arten-, Wasser- und Hochwasserschutz können die Standortentscheidung lange vor dem Bauantrag prägen. Bei einer Bauleitplanung ist regelmäßig eine Umweltprüfung mit Umweltbericht erforderlich. Doch auch das Industrievorhaben im Bestand kann zusätzlich – abhängig von Anlagentyp, Größe und Schwellenwerten – eine Umweltverträglichkeitsprüfung auslösen. Auch hier kann der anfänglich erwartete Schnelligkeitsvorteil verloren gehen.
In beiden Fällen droht, dass der Baugrund auch Lebensraum von geschützten Tieren und Pflanzen ist; eine Umsiedlung ist teuer und verzögert Projekte meist erheblich.
Wer früh die Erkenntnis hat, dass Umweltbelange berührt sind, kann sich gegen die Investition entscheiden oder die Umsetzung der Maßnahmen zusammen mit den Behörden zielgerichtet anpacken, sodass sowohl die Umweltbeeinträchtigungen als auch Projektbeeinträchtigungen gering ausfallen.
Sechs Fragen vor der Investitionsentscheidung
1. Ist die Nutzung, einschließlich Nachtund Schichtbetrieb, genehmigt oder genehmigungsfähig?
2. Ist der Gebäudebestand inklusive Umbauten oder der Neubau baurechtlich zulässig?
3. Welche Boden-, Denkmal-, Wasser- und Naturschutzrisiken bestehen?
4. Führt der beabsichtigte Betrieb, die Logistik oder die Erweiterung zur Überschreitung der zulässigen Immissionsrichtwerte?
5. Ist die Erschließung rechtlich gesichert, technisch ausreichend und vollständig bepreist?
6. Welche öffentlich-rechtlichen Untersuchungsergebnisse werden zur Kaufbedingung, bringen eine Preisanpassung mit sich oder erfordern ein Rücktrittsrecht?
Vom Prüfbericht zur abgesicherten Transaktion
Eine gute Due Diligence endet nicht mit einer Mängelliste. Jedes wesentliche Risiko braucht eine Transaktionsfolge: Kaufpreisanpassung, Freistellung mit werthaltiger Sicherheit, Sanierungs- oder Erschließungsverpflichtung, Rücktritt bei nicht erteilter Baugenehmigung. Je nach Projekt können ein positiver Bauvorbescheid, ein wirksamer Bebauungsplan oder auch die bestandskräftige Baugenehmigung zur Fälligkeitsbedingung werden. Für nicht beherrschbare Risiken braucht es ein Ausstiegsrecht, kombiniert mit einem Long- Stop-Date.
Wenn das Projektgrundstück schon im Eigentum steht, muss zwar kein Vertrag angepasst, aber der zeitliche Projektplan in den Blick genommen oder die Investitionsentscheidung überdacht werden, bevor Genehmigungen eingeholt und Gewerke beauftragt werden. Parallel empfiehlt sich ein strukturiertes, interdisziplinäres Behördengespräch – vorbereitet durch Planer, Umweltgutachter und spezialisierten Rechtsbeistand. Informelle Signale sind wertvoll und können für gegenseitiges Verständnis sorgen. Wer die Situation der anderen Seite versteht, kann Lösungen auch für komplexe Probleme finden.
Frühe Prüfung schafft Verhandlungsmacht
Die öffentlich-rechtliche Due Diligence ist kein Zusatzmodul der Vertragsprüfung. Sie entscheidet, ob der Standort das Geschäftsmodell trägt. Beim Brownfield schützt sie vor einem nur scheinbar genehmigten Bestand, Altlasten und Nutzungskonflikten; beim Greenfield vor fehlendem Planungsrecht, unklarer Erschließung und unterschätzten Umweltverfahren. Wer diese Risiken vor dem Kaufvertragsschluss oder der Investitionsentscheidung sichtbar macht, gewinnt drei Dinge: eine realistische Terminachse, eine belastbare Kostenbasis und die Möglichkeit, Risiken demjenigen zuzuordnen, der sie beherrschen kann. Der beste Standort ist deshalb nicht der mit den wenigsten roten Flaggen – sondern der, dessen rote Flaggen vor der Unterschrift bekannt, bewertet und vertraglich abgesichert sind.
