Wir bauen ein Logistikzentrum
Doch wie steht’s um die Finanzierung, Bilanzierung und Besteuerung?
Finanzierung und Bilanzierung von Logistikzentren verstehen
Bei der Planung eines Großprojekts wie einem Logistikzentrum ist viel zu beachten: bautechnische Aspekte wie Planung, Bauantrag und die Frage nach dem optimalen Standort sowie logistische wie Lagertechnik oder Kommissioniersystem. Dazu gesellen sich fundamentale Themen wie die Finanzierbarkeit, Bilanzierungsfragen oder steuerliche Aspekte. Allerdings wirkt sich beispielsweise schon die Finanzierungsform auf die Bilanzierung und die Besteuerung aus. Aufgrund der vielfältigen Möglichkeiten der Finanzierung, Bilanzierung und Besteuerung und deren Interdependenzen kann dieser Beitrag nur auf ausgewählte Aspekte eingehen und einen ersten Überblick geben.*
Finanzierung
Über die Finanzierung eines Großprojekts machen sich die Entscheidungsträger besser frühzeitig Gedanken. Grundsätzlich kommen diese Formen in Frage:
Eigenfinanzierung
Fremdfinanzierung
Leasingfinanzierung
- Operating Leasing
- Financial Leasing
Sale-and-lease-back-Finanzierung
Eigenfinanzierung: Die Eigenfinanzierung kann entweder in Form der Innenfinanzierung über thesaurierte Gewinne durch beispielsweise Gewinnrücklagen beziehungsweise nicht liquiditätswirksame Aufwendungen wie Abschreibungsfinanzierung erfolgen – oder im Wege der Außenfinanzierung über den Zufluss von Eigenmitteln von außen, durch Einlagen der Gesellschafter oder Kapitalerhöhungen.
Fremdfinanzierung: Das Projekt wird über Fremdmittel finanziert, üblicherweise per Bankdarlehen – wofür neben Bauzeitzinsen auch längerfristige Finanzierungszinsen anfallen.
Operating Leasing: Hier ist grundsätzlich das Vertragsverhältnis jederzeit kurzfristig kündbar, da keine Grundmietzeit vereinbart ist. In der Praxis kommt der Fall einer fehlenden Grundmietzeit aber faktisch nicht vor. Bedeutsam sind hier eher die sogenannten Leasingerlasse der Finanzverwaltung und somit auch die dort niedergelegten Begriffsverständnisse (s.u.). Beim Bau eines Logistikzentrums ist dies (operating Leasing) jedoch kaum denkbar.
Financial Leasing: Hier handelt es sich im Grundsatz um (verdeckte) Mietverhältnisse, die stark mit Elementen des Kaufvertrags durchsetzt sind. Entsprechende Verträge sind über eine feste Grundmietzeit abgeschlossen, was eine ordnungsmäßige Kündigung ausschließt. Nach den für die Leasingbilanzierung relevanten sogenannten Leasingerlassen der Finanzverwaltung setzt das Financial Leasing außerdem voraus, dass der Leasingnehmer mit den in der Grundmietzeit zu entrichtenden Raten mindestens die Anschaffungs- und Herstellungskosten sowie alle Nebenkosten einschließlich der Finanzierungskosten des Leasinggebers deckt.
Sale-and-lease-back ist im Prinzip ein Sonderfall der Leasingfinanzierung, bei der sich der Leasinggeber den Leasinggegenstand nicht von einem Dritten, sondern vom Leasingnehmer verschafft und ihn dann an den Veräußerer zurückleast. Neben diesen „Reinformen“ der Finanzierung werden in der Praxis häufig Mischfinanzierungen angewandt, also beispielsweise eine Kombination aus Eigen- und Fremdfinanzierung. Außerdem existieren speziellere Finanzierungsformen wie partiarische Darlehen oder stille Beteiligungen. Sie werden häufig als mezzanines Kapital zusammengefasst – und an dieser Stelle nicht weiter vertieft.
Bilanzielle Aspekte
Bei der Bilanzierung halten HGB, deutsches Bilanzsteuerrecht und IFRS (Internationaler Rechnungslegungsstandard) teils eigenständige Regelungen parat. Im Folgenden wird im Wesentlichen auf das deutsche Bilanz- und Steuerbilanzrecht eingegangen, das über die sogenannte Maßgeblichkeit eine nicht unerhebliche Schnittmenge aufweist.
Dr. Harald Riedel
Dr. Harald Riedel ist Wirtschaftsprüfer, Steuerberater und Gründungspartner der PKF Riedel Appel Hornig GmbH und kann auf mehr als 30 Jahre Erfahrung in der Wirtschaftsprüfung, Steuer- sowie Unternehmensberatung zurückblicken.
Er ist Spezialist für die Prüfung und Beratung von Produktions-, Handels- und Dienstleistungsunternehmen, konzipiert Steuermodelle, führt Unternehmensbewertungen durch und berät bei Strukturmaßnahmen. Dr. Riedel ist Mitglied der Geschäftsleitung der PKF Deutschland GmbH und Mitglied in der Steuerberater- und Wirtschaftsprüferkammer.
Seine Tätigkeitsschwerpunkte sind:
- Umstrukturierungen/Umwandlungen
- Unternehmenskauf und -verkauf
- Unternehmenssteuerecht
- Internationales Steuerrecht
- Ansprechpartner für mittelständische
Seine Branchenschwerpunkte sind:
- Automotive
- Fashion
- Dienstleistungsunternehmen
- Erneuerbare Energien
Dr. Harald Riedel hilft Ihnen gerne weiter:
Wie wird bilanziert?
Dass die Herstellungskosten des Logistikzentrums zu aktivieren und über die voraussichtliche Nutzungsdauer abzuschreiben sind, bedarf keiner Erläuterung. Die Aktivierung als Gebäude und Beginn der Abschreibung erfolgt regelmäßig erst bei Fertigstellung des gesamten Bauwerks.**
Der Grund und Boden ist separat zu aktivieren und unterliegt keiner planmäßigen Abschreibung. Hinsichtlich der Herstellungskosten für das Gebäude muss bilanziell sauber abgegrenzt werden, welcher Teil der Herstellungskosten auf das Gebäude entfällt und welcher auf gesondert zu aktivierende Betriebsvorrichtungen. Diese Abgrenzung zwischen Gebäudebestandteil vs. Betriebsvorrichtungen hat beispielsweise Bedeutung für Abschreibungen (Betriebsvorrichtungen werden üblicherweise über eine kürzere Nutzungsdauer abgeschrieben), für die Höhe der grunderwerbsteuerlichen Bemessungsgrundlage (falls das Objekt in der Zukunft Gegenstand einer grunderwerbsteuerpflichtigen Transaktion sein sollte, beispielsweise im Rahmen eines grunderwerbsteuerbaren Share Deal) oder auch hinsichtlich der steuerminimierenden erweiterten Grundstückskürzung im Rahmen der Gewerbesteuer. Hinsichtlich der Abgrenzung des Grundvermögens zu den Betriebsvorrichtungen bilden die Ländererlasse der Finanzverwaltung einen ersten guten Anhaltspunkt.
Wie wird abgeschrieben?
Nach deutschem Handelsrecht ist für Abschreibungszwecke ein Komponentenansatz in den Fällen zulässig, in denen physisch separierbare Komponenten ausgetauscht werden, die in Relation zum gesamten Sachanlagevermögensgegenstand wesentlich sind (IDW HFA RH 1.016). Unter Komponentenansatz versteht man dabei eine Methode, bei der ein Vermögensgegenstand gedanklich in seine wesentlichen Komponenten unterschiedlicher wirtschaftlicher Nutzungsdauern zerlegt wird, um den Betrag der planmäßigen Periodenabschreibung des Vermögensgegenstands als Summe der auf seine einzelnen Komponenten entfallenden, planmäßigen Periodenabschreibungen zu ermitteln. Als Beispiel wird hier vom Institut der Wirtschaftsprüfer in Deutschland e.V. (IDW) im Falle eines Gebäudes die separate Abschreibung des Dachs (Nutzungsdauer 20 Jahre) und des restlichen Gebäudes (Nutzungsdauer 60 Jahre) genannt. Diese komponentenweise Abschreibung führt im Vergleich zur Ermittlung der planmäßigen Periodenabschreibung für den Gesamtvermögensgegenstand auf Grundlage dessen pauschaler Gesamtnutzungsdauer zu abweichenden Abschreibungsbeträgen, und im Ergebnis zu einer verursachungsgerechteren Periodisierung des Aufwands aus der Nutzung des Vermögensgegenstands. Korrespondierend zu dieser komponentenweisen Abschreibung sind Ausgaben für den Ersatz einer solch separierbaren Komponente nicht als Erhaltungsaufwand zu behandeln, sondern als nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten zu aktivieren. Es sei noch erwähnt, dass der Vermögensgegenstand als zu bilanzierende Einheit durch den Komponentenansatz selbst nicht tangiert wird. Modifiziert wird lediglich die Methode der planmäßigen Abschreibung.
Auch bei der Bilanzierung nach IFRS wird nach IAS 16.43 ff. im Rahmen der planmäßigen Abschreibung ebenfalls ein Komponentenansatz angewandt.
In der Steuerbilanz ist die komponentenweise Abschreibung hingegen ausgeschlossen. Die Maßgeblichkeit greift aufgrund des steuerlichen Bewertungsvorbehalts (§ 5 Abs. 6 EStG) nicht durch. Bei Betriebsgebäuden geht das Steuerrecht grundsätzlich von einer einheitlichen typisierten Abschreibungsdauer von 33,33 Jahren aus.
Wie wird bei Leasing bilanziert?
Kernfrage der Leasingbilanzierung nach deutschem Bilanzrecht (sowohl nach HGB als auch nach Steuerrecht) ist regelmäßig die Frage, wem das Leasinggut (wirtschaftlich) zuzurechnen ist: dem Leasinggeber oder dem Leasingnehmer. Hiernach richten sich die weiteren Rechtsfolgen insbesondere, wer das Leasinggut zu bilanzieren hat. Für die Beurteilung der Leasingsbilanzierung spielen die sogenannten Leasingerlasse der Finanzverwaltung eine erhebliche Rolle. Da ein – noch zu bauendes – Logistikzentrum in der Regel stark auf die Bedürfnisse des (künftigen) Leasingnehmers zugeschnitten sein soll sowie eine anderweitige wirtschaftlich sinnvolle Nutzung oder Verwertung des Gebäudes dabei regelmäßig kaum möglich sein dürfte, wird es sich meist um ein Spezialleasing handeln. Die Folge: Das Leasinggut – das Logistikzentrum – ist unabhängig der Grundmietzeit o.ä. dem Leasingnehmer als wirtschaftlichem Eigentümer zuzurechnen. Ausnahmen ergeben sich allerdings bei Grund und Boden. Hier ist abhängig von der konkreten Ausgestaltung des Leasingverhältnisses (u.a. Länge der Grundmietzeit im Verhältnis zur betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer, Vorliegen und Ausgestaltung von Kauf- oder Mietverlängerungsoptionen) anhand des Leasingerlasses vom 21.3.1972 jeweils gesondert zu ermitteln, ob der Grund und Boden beim Leasinggeber oder beim Leasingnehmer zu bilanzieren ist.
Hat der Leasingnehmer als wirtschaftlicher Eigentümer das Logistikzentrum mit den Anschaffungs- und Herstellungskosten zu aktivieren (Ausgangspunkt hierfür sind die Anschaffungs- und Herstellungskosten des Leasinggebers, die der Berechnung der Leasingraten zugrunde gelegt wurden), muss er eine korrespondierende Verbindlichkeit gegenüber dem Leasinggeber passivieren.
Liegt kein Spezialleasing vor, ist anhand der vertraglichen Gestaltung zu prüfen, ob das Logistikzentrum bilanziell dem Leasinggeber oder dem -nehmer zuzurechnen ist. Wichtige Kriterien für die Zurechnung beim Leasingnehmer sind u.a.:
- Verhältnis von Grundmietzeit zur betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer. Als betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer wird vom Leasingserlass für Gebäude ein Zeitraum von grundsätzlich 50 Jahren vorgegeben.
- Vorliegen und Ausgestaltung von Kaufoptionen
- Vorliegen und Ausgestaltung von Mietverlängerungsoptionen
Ist wie beim Spezialleasing das Leasinggut dem Leasingnehmer zuzurechnen, sind die von ihm gezahlten Leasingraten in einen Zinsund einen Tilgungsanteil aufzuteilen und das Logistikzentrum von ihm zu aktivieren.
Sonderfall Sale-and-lease-back: Gestaltet sich der Vertrag so, dass der Leasingnehmer wirtschaftlicher Eigentümer bleibt – was beim Sale-and-lease-back die Regel sein dürfte – verbleibt das Leasinggut durchgehend beim Leasingnehmer. Ein bilanzieller Übergang des Leasingguts auf den Leasinggeber und wieder zurück an den Leasingnehmer findet nicht statt. Die Leasingraten werden als reine Finanzierung angesehen und als sonstige Verbindlichkeit erfasst. Die gezahlten Leasingraten sind in einen Tilgungs- und einen Zinsanteil aufzuteilen.
Bei Bilanzierung nach IFRS richtet sich die Leasingbilanzierung nach IFRS 16. Die früher nach IAS 17 nötige Aufteilung in Operate- und Finance-Leasing entfällt für den Leasingnehmer komplett. Auch die im deutschen Bilanzrecht bedeutsame Frage der Zurechnung des Vermögenswerts stellt sich nicht. Der Leasingnehmer muss zu Beginn der Laufzeit des Leasingvertrages das Nutzungsrecht sowie die Leasingverbindlichkeit aktiveren beziehungsweise bilanzieren. Ausgangspunkt für die Bewertung beziehungsweise den Ansatz von Nutzungsrecht und Leasingverbindlichkeit ist der Barwert der Leasingzahlungen. Hinsichtlich der Folgebewertung der Leasingverbindlichkeit werden die laufenden Zahlungen in einen Zins- und einen Tilgungsanteil gespalten. Das Nutzungsrecht ist wie ein „normaler“ Sachanlagegegenstand planmäßig und (falls erforderlich) außerplanmäßig abzuschreiben.
Welchen Einfluss hat die Finanzierungsform auf die Eigenkapitalquote?
In bilanzieller Hinsicht hat man insbesondere bei der Wahl der passenden Finanzierungsform auch die Auswirkungen auf die Eigenkapitalquote im Blick. Sie kann beispielsweise bei Financial Covenants im Einzelfall eine erhebliche Rolle spielen. Exemplarisch sei hier genannt:
Soweit das Projekt aus thesaurierten Gewinnen (Eigenfinanzierung in Form der Innenfinanzierung) finanziert wird, hat dies keinen Einfluss auf die Eigenkapitalquote, da auf der Aktivseite der Bilanz lediglich finanzielle Mittel in Sachanlagen (Logistikzentrum) umgeschichtet werden (sogenannter Aktivtausch).
Erfolgt die Eigenfinanzierung durch Zufluss neuer Geldmittel von außen durch Einlagen der Gesellschafter oder Kapitalerhöhungen, bewirkt dies eine Stärkung der Eigenkapitalquote.
Bei Finanzierung durch Bankdarlehen sinkt hingegen die Eigenkapitalquote, da dem Eigenkapital dann verhältnismäßig mehr Fremdkapital gegenübersteht.
Da bei der Leasingbilanzierung nach deutschem Bilanzrecht – wirtschaftliches Eigentum beim Leasingnehmer unterstellt –, als auch nach IFRS 16 eine Verbindlichkeit gegenüber dem Leasinggeber zu passivieren ist, sinkt bei der Finanzierung durch Leasing ebenfalls die Eigenkapitalquote.
Im Regelfall dürfte in der Praxis das Investitionsgut – hier unser Logistikzentrum – beim nutzenden Unternehmer zu bilanzieren sein. In der Praxis treten nicht selten Ausweichgestaltungen auf, wonach das Investitionsgut in Zweckgesellschaften (SPV, Special Purpose Vehicles) ausgegliedert wird. Einer der Zwecke ist, dass diese Gesellschaften so ausgestaltet sind, dass sie nicht in einen Konzernabschluss einbezogen werden müssen und damit nicht dessen Eigenkapitalquote beeinflussen.
Steuerliche Aspekte
Die folgenden steuerlichen Aspekte beschränken sich aus Komplexitätsgründen allein auf ertragsteuerliche Themen.
Aus ertragsteuerlicher Sicht erfolgen die meisten Weichenstellungen bereits bei der gewählten Finanzierungsart – und infolgedessen auch die (steuerliche) Bilanzierung wie die Abgrenzung der Gebäudebestandteile von den Betriebsvorrichtungen, die Aktivierung von Bauzeitzinsen (s.u.), der Anfall von Leasingraten oder Abschreibungen und Finanzierungszinsen.
Eine steuermindernde Wirkung der aktivierten Kosten des Investitionsguts ergibt sich regelmäßig nur durch jährliche planmäßige Abschreibungen. Während Grund und Boden (und damit auch Anschaffungsnebenkosten wie die Grunderwerbsteuer) gar nicht planmäßig abschreibbar sind, erfolgt die steuerliche Abschreibung beim Gebäude über einen Zeitraum von regelmäßig 33,33 Jahren. Lediglich aktivierte Betriebsvorrichtungen lassen sich meist über einen kürzeren Zeitraum steuermindernd abschreiben. Erfolgt die Bilanzierung beim Finanzierungsgeber (beispielsweise im Falle des Leasings beim Leasinggeber), können die Leasingraten grundsätzlich als sofort abzugsfähige Betriebsausgaben von der ertragsteuerlichen Bemessungsgrundlage abgezogen werden (zu Besonderheiten bei der Gewerbesteuer s.u.).
Finanzierungszinsen mindern grundsätzlich die steuerliche Bemessungsgrundlage und damit die Steuerlast, sofern sie nicht ausnahmsweise in der Handels- und Steuerbilanz als Herstellungskosten aktiviert wurden (Wahlrecht). Aufgrund der Maßgeblichkeit ist das Wahlrecht in Handels- und Steuerbilanz dabei einheitlich auszuüben (vgl. Rn. 6 des BMF-Schreibens vom 12.03.2010). Diese Gestaltung der Aktivierung der Bauzeitzinsen kann hinsichtlich der Vermeidung der ansonsten anfallenden anteiligen Hinzurechnung (im Ergebnis: Neutralisierung) des Zinsaufwands im Rahmen der Gewerbesteuer und zur temporären Stärkung der Eigenkapitalquote interessant sein. Finanzierungszinsen sind ebenso wie der in den Leasingraten enthaltene Zinsanteil für Zwecke der Gewerbesteuer teilweise wieder außerbilanziell gewinnerhöhend hinzuzurechnen. Wenn hingegen das Wahlrecht in Anspruch genommen und Bauzeitzinsen aktiviert werden, sind diese gewerbesteuerlich dem Gewinn weder im Jahr der Aktivierung noch in den Jahren, in denen sie sich über Abschreibungen auf den Gewinn auswirken, anteilig hinzuzurechnen. Der Vollständigkeit halber sei noch erwähnt, dass je nach Unternehmensgröße beziehungsweise Volumen des gesamten Zinsaufwands die sogenannte Zinsschranke (§ 4h EStG) u.U. zu einer (zumindest temporären) Beschränkung des abzugsfähigen Zinsaufwands führen kann.
*Der Bau eines Logistikzentrums ist ein langfristiges Projekt. Hinsichtlich Fragen zur bilanziellen Gewinnrealisierung bei langfristigen Aufträgen aus der Sicht von u.a. Generalplanern verweise ich auf meinen Gastbeitrag in //plus 01/2022.
**Hinsichtlich der dabei auftretenden Aspekte im Zusammenhang mit der Langfristfertigung verweise ich auf meinen Gastbeitrag in //plus 01/2022.
